Rynek wynajmu krótkoterminowego bardzo szybko rośnie. Co roku przybywa na nim kilka tysięcy apartamentów i domów wakacyjnych

Każdego roku polski rynek najmu krótkoterminowego powiększa się o kilka tysięcy nowych apartamentów. Dziś wielkość rynku szacuje się na ok. 60 tys. jednostek apartamentowych i domów wakacyjnych, a w kolejnych dwóch–trzech latach – wraz ze wzrostem popytu – tempo przyrostu nowych lokali będzie się utrzymywać na poziomie podobnym do obecnego. Jak wynika z obserwacji Renters.pl, sytuacja rynkowa sprawia, że coraz więcej inwestorów rozgląda się za apartamentami premium, które są w stanie przyciągnąć bardziej wymagających gości i dać wyższe stopy zwrotu. Wkrótce rynek najmu krótkoterminowego czekają zmiany związane z nowo przyjętym unijnym prawem.

Coraz większe grono inwestorów poszukujących stabilnej formy uzyskania dodatkowego przychodu decyduje się na wejście na rynek wynajmu krótkoterminowego. Po pandemicznym załamaniu dość szybko wyszedł on na prostą, notując bardzo dobre wyniki nawet w 2022 roku, czyli tuż po covidowym paraliżu. W ocenie ekspertów dziś po tamtych perturbacjach nie zostało ani śladu, a trendy są wyraźnie wzrostowe.

– Rynek wynajmu krótkoterminowego w Polsce rozwija się znakomicie. Dostępnych na rynku jest około 60 tys. jednostek apartamentowych i domów wakacyjnych. Podaż w tej chwili rośnie w tempie kilku tysięcy nowych apartamentów rocznie i szacujemy, że przez najbliższe dwa–trzy lata tempo wzrostu będzie podobne jak w latach ubiegłych, ponieważ wiele rozpoczętych inwestycji deweloperskich jest w trakcie wykańczania – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Kamil Krzyżanowski, prezes zarządu Renters.pl.

Inwestorów wchodzących na rynek wynajmu krótkoterminowego można podzielić na dwie grupy, które szukają odpowiednich dla siebie typów nieruchomości. 

– Niektórzy inwestorzy szukają domu typu second home, czyli będą z niego korzystać po części we własnym zakresie, po części będą chcieli na nim zarabiać. Drugi typ to inwestorzy, którzy kupują najczęściej od dwóch do pięciu, czasami dziesięciu nieruchomości, patrząc wyłącznie na stopę zwrotu z zainwestowanych środków, to grupa bardzo świadomych i doświadczonych inwestorów – tłumaczy Kamil Krzyżanowski.

W przypadku obiektów zlokalizowanych w miejscowościach turystycznych często rozmywa się granica między drugim domem a nieruchomością na wynajem krótkoterminowy.

– Największym zainteresowaniem w przypadku second home cieszą się obecnie nieruchomości zlokalizowane w górach oraz nad morzem. Szacujemy, że nad morzem jest w tej chwili około dwudziestu kilku tysięcy jednostek apartamentowych, w górach pomiędzy 15 a 20 tys. – mówi ekspert Renters.pl.

W przypadku nieruchomości inwestycyjnych oraz apartamentów zlokalizowanych w dużych miastach największym rynkiem jest Warszawa. Przedstawiciel Renters.pl podaje, że jest tam około 6 tys. jednostek apartamentowych do wynajmu krótkoterminowego. Na kolejnych pozycjach znajdują się Trójmiasto, Kraków, Poznań i Wrocław. 

Na ożywienie podaży wpływa kilka czynników. Jednym z nich jest coraz większy popyt ze strony turystów. Jak podaje Parlament Europejski za Eurostatem, w 2022 roku w UE zarezerwowano łącznie 547 mln noclegów za pośrednictwem czterech dużych platform internetowych – Airbnb, Booking, Expedia Group i Tripadvisor. To oznacza, że 1,5 mln gości dziennie korzystało z zakwaterowania krótkoterminowego. Między 2019 a 2023 rokiem odnotowano znaczący wzrost liczby gości w szczycie sezonu: z 96,9 mln noclegów w sierpniu 2019 roku do 124,7 mln noclegów w analogicznym miesiącu 2023 roku. 

– W takiej sytuacji rynkowej nieruchomości typu premium zyskują coraz większe znaczenie. Sezonowość w ich przypadku będzie dłuższa, czyli większa liczba nocy do wynajmu zostanie zrealizowana w konkretnym roku w takiej nieruchomości oraz stopy zwrotu z takich inwestycji premium będą zdecydowanie wyższe niż z klasycznych obiektów – wyjaśnia Kamil Krzyżanowski.

Jak wynika z danych Renters.pl prezentowanych w raporcie „Z wyższej półki” przygotowanym wspólnie z ThinkCo, Otodom i NOHO Investment, wyższe zyski w wynajmie krótkoterminowym przeważają wśród apartamentów, które gwarantują komfort, prywatność i wyjątkowe udogodnienia znane z pięciogwiazdkowych hoteli. Cena za nocleg w sezonie w takim apartamencie może przekroczyć 2 tys. zł za noc, a dla właścicieli oznacza to przychody z wynajmu wyższe o nawet 40 proc. względem standardowych mieszkań. Jednopokojowe mieszkania w standardzie premium potrafią wygenerować zysk na poziomie trzypokojowych, wykończonych w standardzie podstawowym. W Polsce trudno mówić o przesycie nieruchomości mieszkaniowych premium – w ofercie Renters.pl zaledwie co 10. mieszkanie spełnia wymogi takiej nieruchomości. Stąd nie dziwi rosnące zainteresowanie tym segmentem rynku.

– Stopy zwrotu w przypadku nieruchomości premium zależą od momentu, w którym inwestor zakupił nieruchomość. Nieruchomości, które kupujemy teraz, są droższe, więc ich stopa zwrotu siłą rzeczy będzie trochę niższa niż tych kupionych na przykład pięć lat temu, nawet jeżeli są z segmentu premium. Czyli konkretnie mówiąc, nieruchomości zakupione lub wybudowane kilka lat temu jeszcze są w stanie wygenerować nawet ponad 10 proc. – jeżeli ktoś wykonywał je w systemie budowy poprzez generalnego wykonawcę, a nie zakupu od dewelopera. Natomiast jeżeli ktoś kupuje na rynku pierwotnym nieruchomość typu premium, to dzisiaj może liczyć jeszcze na stopy zwrotu pomiędzy 7 a 10 proc. W przypadku nieruchomości typu standard, czyli zaspokajających podstawowe potrzeby, przeznaczonych do wynajmu krótkoterminowego, to w tej chwili te stopy są na poziomie między 4 a 6 proc. – wyjaśnia ekspert Renters.pl.

W jego opinii wiele wskazuje na to, że obecny trend wzrostowy na rynku wynajmu krótkoterminowego będzie się utrzymywał w najbliższych latach. 

– Nadal dochodzi dużo podaży na rynek i jednocześnie świadomość inwestorów się zmienia. Dziś obserwujemy trend, w którym coraz więcej osób inwestuje właśnie w nieruchomości premium, ponieważ to one będą miały największe szanse na uzyskiwanie najlepszych wyników. Jest to naturalne prawo popytu i podaży, ponieważ w momencie kiedy podaż się zwiększa, produkty najlepszej jakości automatycznie zyskują dużo lepsze wyniki – podsumowuje Kamil Krzyżanowski.

Rynek najmu krótkoterminowego czekają w najbliższych latach duże zmiany związane z nową legislacją przyjętą w lutym br. przez Parlament Europejski. Zgodnie z założeniami mają one zapewnić większą przejrzystość na tym rynku i uregulować wsparcie władz publicznych w promowaniu zrównoważonej turystyki. Dziś kilka miast i regionów w UE już wprowadziło ograniczenia w dostępie do usług najmu krótkoterminowego, ponieważ szybki rozwój tego segmentu rynku – m.in. przez duże platformy internetowe – utrudnia jego skuteczne monitorowanie i regulowanie. Chodzi m.in. o wyzwania związane ze zgodnością wynajmu krótkoterminowego z lokalnymi przepisami, podatkami i normami bezpieczeństwa. Wśród zaproponowanych zmian znalazły się m.in. rejestracja gospodarzy takich nieruchomości czy większe obowiązki platform internetowych w zakresie weryfikacji nieruchomości i gospodarzy.